高屏土地房屋  鳥松買屋 / 鳥松買房 - ✨果嶺公園旁【山階院】絕版大地坪四套房 | 電梯透天車庫✨

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~3980 萬~~3880 萬 (含車位價)
參考單價：39.71 萬/坪
地址：高雄市鳥松區球場路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：山階院
格局： 5房(室) 3廳 6衛 5陽台 1廚房
總坪數：97.72 坪 (包含車位面積)
主建物面積：80.36 坪
附屬建物面積：7.15 坪
其他面積：10.21 坪
土地面積：33.88 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：6 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 別墅
車位：獨立車庫
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西朝東
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. 物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 空間機能極佳：總坪數約 97 坪且包含獨立車庫，配置五房六衛及四套房，地下室另設廚房與餐廳，適合大家庭或注重隱私的高淨值族群。 2. 屋況新穎：屋齡約 6 年，建商口碑佳，屋主惜屋，買家接手後可省去大量修繕成本。 3. 社區私密性高：全區僅 4 戶，社區人少，且擁有雙面臨路與獨立高牆，兼具隱私與進出便利性。 4. 停車與戶外空間：擁有獨立車庫及前院空間，可作為工作室或額外停車場使用，解決住家停車痛點。
劣勢 (Weaknesses)	1. 總價門檻較高：總價近 3,880 萬，對於一般首購族而言壓力較大，主要鎖定高預算客群。 2. 區位屬偏遠：位於高雄市鳥松區，雖生活機能完善，但距離高雄市中心及主要商務區通勤時間較長。 3. 維護成本：作為独栋別墅且坪數大，水電、清潔及後續修繕的持有成本相對較高。 4. 流動性挑戰：高價別墅型物件在房市波動期，轉手難度通常高於一般大樓住宅。
機會 (Opportunities)	1. 交通建設潛力：鄰近未來捷運黃線 Y7 站及國道一號，通車後將提升交通便利性及通勤效率。 2. 學區價值穩固：鄰近文山高中及大華國小，學區屬性明確，對重視子女教育的家庭具吸引力。 3. 環境資源豐富：鄰近澄清湖、鳥松濕地及果嶺公園，環境清幽，符合追求生活品質的需求。 4. 區域發展：周邊有長庚商圈及文山商圈支撐，生活採買便利，具備保值基礎。
威脅 (Threats)	1. 建設施工干擾：捷運施工期間可能產生噪音、振動或交通改道，影響居住舒適度。 2. 房市走勢不確定：高價豪宅型別墅受宏觀經濟與利率影響較大，增值幅度可能不如預期。 3. 特殊格局限制：邊間高牆雖保護隱私，但也可能導致部分面寬或採光受限，需現場確認實際感受。 4. 市場接洽難度：由於總價高且總坪數大，潛在買家群體相對較窄，賣方需較長等待時間。

2. 物件評論

此物件對於預算充足、重視居住空間與隱私的購屋者而言，是一個值得考慮的選擇。

主要購買理由：

實景與空間效益高：3,880 萬的價格包含近 98 坪空間（含車庫），平均單價在當地別墅市場中具有競爭力，且地下室與前院的使用空間在一般透天中極為罕見。
新屋優勢：屋齡僅 6 年，結構與設施較新，符合現代居住需求，且屋主惜屋，省去了購屋後整理與裝潢的時間與成本。
生活與未來增值：兼具成熟生活圈（學校、商圈）與未來交通建設（捷運黃線），長期持有價值相對穩健。

建議考量點： 若您的工作或生活圈主要位於高雄市中心，需評估通勤時間成本。此外，鑑於此為高總價別墅，建議您先確認自身資金流動性，並親至現場確認周邊環境（如捷運施工影響）是否符合您的容忍度。若以自住為主，這是一棟能大幅提升生活品質的優質住宅。

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經紀業名稱: 童心不動產

證號: （104）登字第290015號

【經歷】
順昌發不銹鋼廠長
欣元商仲南區經理
欣元商仲高雄分公司經理
永慶不動產高雄師大加盟店店長
【現任】
永義房屋師大和平店店長
【座右銘】
成功的秘訣是努力，所有的第一名都是練出來的。

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